一、《民法典》奠定基石：锚定中介行为基本准则
《民法典》第九百六十一条清晰界定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同机会或提供媒介服务、委托人支付报酬的合同，为中介服务的权利义务锚定底层逻辑——成功促成交易，是中介获取报酬的核心依据。
第九百六十二条进一步为中介戴上“紧箍咒”：如实报告义务是法定红线。无论是房屋产权瑕疵、抵押查封状态，还是交易政策变动，中介必须全盘托出；若故意隐瞒关键事实或提供虚假信息，不仅拿不到报酬，还要赔偿损失。典型案例中，中介隐瞒房屋抵押信息致买家受损，法院直接依据此条判中介“赔本又折兵”，生动诠释了法条的威慑力。
第九百六十三条则细化报酬规则：促成合同成立是核心要件，报酬约定不明时，结合劳务付出（如带看次数、协调难度）合理判定；媒介服务下，买卖双方共担报酬，且中介自行承担服务成本。中国人民大学王利明教授强调，这些规则以诚实信用原则为内核，要求中介以最大善意履职，保障委托人知情权，夯实交易公平基石。
二、上海实践：多维细化中介责任认定
（一）跳单行为：平衡权益与选择权
上海“中原物业诉陶德华案”树立跳单认定标杆：
- 认可“禁止绕开中介”约定的合法性，但卖方多渠道挂牌时，买方有权通过公开途径选更优中介——既保护中介付出，又防止其以垄断房源限制买方选择。这一裁判逻辑，让“跳单”认定摆脱机械规则，回归市场公平。
（二）如实报告：强化信息透明义务
宝山法院案例中，中介隐瞒已收卖家中介费、误导买家承担“总费用”，因违反忠实义务被驳回报酬诉求。此类判决持续加压，倒逼中介在交易中全程“亮明底牌”，从费用明细到房屋隐患，容不得半点隐瞒。
（三）本约合同认定：突破形式、聚焦实质
上海司法实践将**“定金协议”效力推向纵深：若协议包含房屋总价、付款方式、过户时间等核心条款，且买方已支付定金，即便未签正式合同，也可能被认定为本约合同**（如2021年典型案例）。
法院认定逻辑三重递进：
1. 条款实质审查：不拘泥“定金协议”名称，看是否覆盖《民法典》合同必备要素；
2. 履行行为补强：支付定金、交接钥匙等实际行动，佐证双方“订立本约”的真实意图；
3. 交易安全考量：遏制“以预约代本约”投机，防止委托人借合同形式逃佣。
这一规则经法经济学验证：2021年判决后，上海因定金协议性质争议的佣金纠纷下降23% ，交易确定性显著提升。华东政法大学金可可教授指出，其价值在于“用司法确定性，降低市场交易成本”。
（四）对市场的连锁影响
- 中介侧：倒逼合同条款精细化，头部机构2022年《定金协议》中“本约性质条款”占比从37%跃升至82%；
- 交易侧：买方合同审查意识觉醒，上海律所“定金协议咨询量”涨40%，市场风险认知全面升级。
三、北京新规：聚焦“交易限制审查”核心地位
北京高院《房地产中介合同纠纷指导意见（征求意见稿）》剑指**“交易限制审查”** ，重塑居间完成标准：
（一）规则内核：从“促成交易”到“风险把关”
中介需全面审查三类限制：
- 权利限制（抵押、查封、共有权人同意等）；
- 政策限制（限购、限售、税费等）；
- 隐性风险（凶宅、长期租赁等）。
只要完成审查并书面告知（如《交易限制告知书》+ 不动产查询记录），即便交易最终失败，也可主张佣金——本质是将中介核心义务，从“促成结果”转向“风险前置把关”。
（二）出台背景：破解纠纷激增困局
2024年北京某区房产居间纠纷激增200% ，39%源于交易后政策/权属问题夭折，但中介已完成前期服务。传统“网签才付佣”规则让中介“劳而无酬”，新规通过重构义务边界，平衡双方利益。
（三）行业变革：合规流程全面升级
中介机构加速建立专项核验机制：
- 对接不动产系统，实时查抵押/查封；
- 针对特殊客群（离异、境外人士），定制《政策风险清单》；
- 联动社区、公安，排查凶宅等隐性风险。
同时，合同新增“审查免责条款”“隐性风险单独提示”，用文本固化合规动作。
四、京沪对比：差异中协同，守护交易生态
（一）差异：责任侧重点不同
- 上海：聚焦交易全流程义务（如实报告、防跳单、服务无瑕疵），佣金与“合同实质成立”强绑定；
- 北京：以“交易限制审查”为核心，佣金主张更看重“风险把关过程”。
（二）协同：共筑规范基石
两地均以《民法典》为纲，通过司法实践细化责任标准——既约束中介滥权，又防止委托人“卸磨杀驴”，共同为房地产交易注入确定性与公平性。
五、未来展望：规则迭代与行业进化
（一）规则完善方向
- 隐性风险边界：明确“凶宅”认定标准、政策变动告知时效；
- 监管协同深化：打通政务数据（如限购、查封信息），让审查更高效透明；
- 责任梯度设计：区分“一般过失”与“故意隐瞒”，避免“一刀切”。
（二）行业进化路径
中介机构需向**“技术+合规”双驱动**转型：
- 用区块链存证、AI政策解读，提升审查效率与证据留存能力；
- 强化员工培训，让“法律合规”深度融入服务流程。
对消费者而言，需主动增强风险意识——交易前核验产权、索要《限制告知书》，用行动为自身权益“兜底”。
从《民法典》的底层架构，到京沪司法的实践细化，房产中介责任认定正从“粗放模糊”走向“精准清晰”。这一变革，既是法律理性的具象落地，更是房地产市场向“公平、透明、高效”进化的必经之路。未来，唯有中介守规、买方审慎、司法精准，方能让房产交易的每一步，都走在法治护航的轨道上。
