2025年上半年全国高铁站内商铺平均出租率降至68%，较2019年下跌23个百分点。以合肥南站为例，其核心商圈空置面积达1.2万平方米，租金报价较疫情前下调40%仍难觅租户！
各地将高铁站视为“最后的红利窗口”，扎堆建设综合体！但实际运营后日均客流量不足预期值的1/3！
多数高铁新城建设时未考虑产业导入，形成“有站无城”的空心化！徐州高铁商务区规划人口20万，实际入住率不足15%，夜间亮灯率仅38%，沦为“鬼城”式商业荒漠！
高铁站商业长期依赖“一次性消费”——候车旅客的即时需求！随着线上购物普及和出行习惯改变，这种模式难以为继！
