一、房子严重过剩论：真相与现实的差距
网上盛传我国有6亿栋楼，人均居住面积达42平方米，以此论断房子严重过剩，房价难以上涨。但事实真是如此吗？早在2021年，相关部门就已明确辟谣，所谓6亿栋楼并非指住宅数量，经卫星扫描统计，我国实际楼房数量约1亿栋，其中大部分是农村宅基地。“6亿栋”数据的产生，是将农村的羊圈、猪圈、厂房等各类建筑物都囊括在内，这种统计方式严重混淆了概念。
再看人均居住面积42平方米这一数据，看似达到发达国家水平，实则暗藏玄机。要知道，我国地域广阔，不同城市发展水平差异巨大。大量三四线城市及县城的房子占据了这一数据的“半壁江山”，但这些房子在经济活力、就业机会等方面远不及一二线城市。就像鹤岗，曾出现大量低价抛售房产的现象，一套几百平方米的房子，价格甚至低至几万元。在那里，房子虽多，但缺乏实际居住价值，因为当地产业发展有限，就业机会少，人们为了更好的生活只能前往大城市打拼，这些房子也就成了“空城”中的闲置资产。
从法律角度看，根据《城市房地产管理法》规定，房地产开发应根据社会需求进行，盲目开发导致的房屋过剩，会造成资源浪费，也不符合市场规律。从实际需求出发，我们真正关注的是在工作地、生活地的住房需求。在一线城市，如上海、深圳，大量外来务工人员为城市发展贡献力量，他们的住房需求旺盛。而目前我国人均实际居住面积仅约35 - 36平方米（按建筑面积折算），与美国人均68平方米相比，差距明显。随着人们生活水平的提高，对改善型住房的需求日益增长，如第四代住宅，强调绿色生态、空间优化等理念，一经推出便受到市场热捧。在嘉兴，改善型住宅项目即便价格较高，依然销售火爆，而周边刚需盘却交易冷淡。这充分说明，市场并不缺房子，缺的是高品质、符合人们需求的好房子。
二、人口负增长：对不同城市影响各异
人口负增长被视为房价下跌的重要因素之一。数据显示，我国人口出生率相较于2016年确实下降了近一半，人口增长趋势转变，“房多人少”的担忧随之而来。但这一因素对不同城市的影响不能一概而论。
以日本为例，日本人口已负增长多年，但东京作为核心城市，人口始终保持正增长。在我国，一线城市和强二线城市的人口增长并非单纯依赖本地出生率，更重要的是人口的跨区域流动。以上海为例，根据上海市统计局数据，截至2023年末，上海常住人口为2475.89万人，其中户籍人口1469.63万人，非户籍人口高达1006.26万人。这些非户籍人口大多来自全国各地，他们怀揣着梦想来到上海，为城市发展注入活力，同时也带来了巨大的住房需求。
从法律层面看，《民法典》中关于居住权的规定，保障了人们对住房的基本权益，人口的流动和居住需求的变化，使得住房市场的供需关系更为复杂。对于一二线城市而言，人口负增长短期内不会对其住房需求产生明显冲击，反而会因城市的资源吸引力，持续吸纳外来人口，推动房价稳定或温和上涨。而在一些三四线城市，由于产业基础薄弱，就业机会有限，人口外流现象严重，住房需求相应减少，可能会面临一定的房价下行压力。例如，东北的一些资源型城市，随着资源的逐渐枯竭，产业衰败，大量年轻人外出务工，导致当地住房市场供大于求，房价出现下跌。
三、城镇化接近饱和：表象与实质的差异
有人认为，我国城镇化率已达到68%，接近发达国家70%的水平，未来人口进城空间有限，房价上涨动力不足。然而，这一观点忽略了我国城镇化率统计的实际情况。
目前我国统计的城镇化率是指常住人口城镇化率，即只要在城市居住半年以上就被统计为城市常住人口。但真正能体现城镇化质量的是户籍城镇化率，我国户籍城镇化率仅在46% - 48%左右，与发达国家75% - 80%的水平相比，仍有较大差距。这意味着大量在城市工作、生活的人，虽然被统计为城市常住人口，但由于没有城市户口，无法享受城市的公共服务和资源，他们的住房需求并未得到真正满足。
根据《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》，推进户籍制度改革，就是要让更多的人能够在城市安居乐业，享有平等的权益。这也为房地产市场带来了潜在的发展机遇。以成都为例，近年来通过一系列人才引进政策和户籍改革措施，吸引了大量人才落户。随着户籍人口的增加，住房需求也随之增长，推动了当地房地产市场的发展。许多新落户的居民，在解决了户口问题后，首要需求就是购置房产，以实现真正的“扎根”。这表明，我国城镇化进程远未结束，随着户籍制度改革的深入推进，未来仍有大量人口有进城购房的需求，这将为房地产市场提供持续的支撑。
四、收入下降：对不同城市房价影响不同
在经济环境波动的背景下，收入下降、降薪裁员成为人们热议的话题，也被认为是影响房价的重要因素。不可否认，经济下行确实给部分家庭带来了经济压力，但对不同城市房价的影响存在显著差异。
以上海为例，根据上海相关部门公布的数据，2023年上海新建商品住宅平均成交价格约为每平方米6万元左右，一套100平方米的房子总价约600万元。而2023年上海居民人均可支配收入为79610元，按照这个收入水平，不吃不喝购买一套房子需要约75年，这还未考虑生活成本等其他支出。显然，上海的房子并非主要靠工资购买，其房价支撑因素更为复杂。
对于三四线城市来说，情况则大不相同。这些城市产业结构相对单一，经济抗风险能力较弱，在经济环境不好时，企业经营困难，降薪裁员现象更为普遍，居民收入下降明显。这直接导致了三四线城市纯刚需住房市场的低迷。以河北廊坊为例，作为环京城市，曾经房地产市场火热，但随着北京非首都功能疏解以及经济环境变化，当地部分依赖北京外溢需求的企业经营不善，居民收入受到影响，购房需求大幅下降，房价也出现了一定程度的下跌。
从法律角度看，《劳动法》保障劳动者的合法权益，确保劳动者在面临降薪裁员时有一定的权益保障，但经济环境变化带来的冲击仍不可避免。在房地产市场中，收入下降对不同城市房价的影响，反映了市场供需关系的变化以及城市经济实力的差异。
五、房价收入比和租售比不合理：国际标准与中国国情的碰撞
房价收入比和租售比常被用来衡量房地产市场的健康程度。国际上，房价收入比一般在5 - 10倍之间，而我国部分城市这一比例高达20 - 30倍；国际上租金收益率普遍在4%以上，部分地区可达6% - 10%，我国则仅在1.5% - 2%左右。由此，不少人认为我国房价存在严重泡沫，必将下跌。
然而，我国一线城市房地产市场具有特殊性。一线城市汇聚了丰富的资源，如优质的教育、医疗、就业机会等，吸引了大量的精英群体。这些人对房子不仅有居住需求，还有投机性和投资性需求。就像奢侈品市场，巴黎世家推出的一款发夹，成本可能与普通发夹相差无几，但售价却高达2700元，远超其实际价值，原因就在于特定消费群体的需求和品牌效应。一线城市的房子也是如此，尽管房价收入比和租售比看似不合理，但只要有足够的需求支撑，房价就能维持在高位。
从法律规范来看，我国对房地产市场的投资和投机行为有一定的监管规定，如限购政策、限贷政策等，旨在稳定房地产市场，防止过度投机导致市场泡沫破裂。例如，北京通过严格的限购政策，限制非京籍人员购房，提高购房门槛，抑制了投机性购房需求，一定程度上稳定了房价。但同时，由于一线城市的资源稀缺性和吸引力，投资性需求依然存在，使得房价在调控下仍保持相对高位。
六、全面评价与总结
“兼听则明，偏信则暗”，看待房价涨跌问题，不能仅凭单一因素或片面观点。网上流传的房价不会再上涨的五大理由，虽有一定的数据和现象支撑，但深入分析后会发现，这些理由存在诸多局限性，不能简单地据此判断房价走势。
房地产市场是一个复杂的系统，受到经济、政策、人口、社会等多方面因素的综合影响。在不同城市、不同区域，这些因素的作用效果差异巨大。对于一二线核心城市，虽然面临人口增长结构变化、经济环境波动等挑战，但凭借其强大的资源吸引力、城镇化发展潜力以及多元化的房价支撑因素，房价有望保持稳定或温和上涨。而三四线城市则需根据自身实际情况，如产业发展、人口流动等，制定相应的房地产政策，以应对市场变化。
“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏”，房地产市场的波动既是挑战也是机遇。对于购房者而言，应理性看待房价涨跌，根据自身需求和经济实力做出合理的购房决策；对于房地产企业，要顺应市场变化，调整发展策略，注重产品质量和服务提升；对于政府部门，需持续完善政策体系，加强市场监管，促进房地产市场的平稳健康发展。
