如果你是首套房，最高可贷25万，同时不超过房价的70%
买房后可以把3万取出，之后公积金最高贷22万。
如果是第二次公积金贷款，最高17.5万。
可以等房产证办好了再申请公积金贷款。

公积金先生你好：
       我09年买房在中国银行商业贷款50万 ，由于我月度公积金比较多，如果转公积金的话，还有25万的商贷，一方面公积金钱用不完，另一方面还要自己掏腰包还商贷，况且当时贷款利率是七折 ，和公积金利率差不多，所以想每年提取公积金还商贷，但是去年8月份的时候，中国银行说不能提取住房公积金按月转账到还款账户，只能一次性充本金，请问现在还是是这样吗？有解决的好办法吗？麻烦您了！

公积金先生，我以前办过一次公积金贷款的，房产商说阁楼面积算入房产面积，共150几平方！不知道是否还能公积金贷款呢

真佩服楼主能够坚持近七千贴帮助我们。
想请教一个问题啊，说来比较话长。

我呢，2009年的时候买了市区某楼盘的商品房，因为单位没交公积金，我办理了商业贷款25万，期限20年。
我对象呢，2009年的时候买了市区某小区的二手房，办理了公积金贷款7万，期限10年，不过没有用公积金代扣。

我请教一下啊，如果没有办理结婚证，我的25万商业贷款，我们可以转成公积金贷款共同还贷吗？
如果办理了结婚证有如何呢？

谢谢

谢谢您的回复，

公积金先生您好，看了你的贴，我太高兴了，我有问题无处咨询，太纠结了。我05年在中行商贷买了04年建成的房，是买的二手房，当时听说可少缴税，所以购房合同上注的购房价为19万多，目前贷款已还清，现在想再买一套，房价约68万，有公积金，夫妻俩每月共1600元，以前没用过公积金，现帐上约有4万余钱，我想尽量把公积金用起来。目前如果用公积金贷款的话，需要抵押，我用现在住的04年建的房抵押，市场价约50万，不知道能抵押贷到多少钱，抵押评估费用是多少？如果我先按揭，要交首付60%，把公积金帐户里的余款取出作首付，明年拿到新房产证再转公积金，那个合算？还有就是如果我现在买二套房用按揭一年再转公积金，三五年后如果政策不变，我想把现在住的04年的房卖掉换一套大点的房，再用商贷算第几套房？还可以贷到款吗？我们现在都是36岁。
急待您的帮助，谢谢！

提公积金还商业贷款现在是按年提，每年还一次。
你现在转公积金一是不一定好转，二是不一定上算，毕竟你的商贷利率是七折的。
没有什么更好的办法，
你一次提前还掉部分商贷后，月还款额会减少的，压力相应会小一点。

如果房产证上含阁楼，面积超144平，你又贷过公积金贷款。
那这次是不可以申请公积金贷款了。

如果没有结婚证，你当然不可以用她的公积金来还贷啦。
如果有结婚证，因为她已经有了公积金贷款，并且没还清，所以只能用她的公积金先还她那笔公积金贷款。
当她的贷款还清了，就可以申请用她的公积金还你的商业贷款了。

1，你们签了合同，付了首付后，就可以申请支取公积金了，那4万多可以先取出来，再申请公积金贷款。
2，可以用老房子抵押，老房子要评估，费用一般300元，最高可贷到评估价的70%
3，因为你们是首次公积金贷款，还是建议用老房抵押，直接申请公积金贷款，不足部分用商业贷款补足更上算。
4，三五年后是什么政策，谁也说不准。

谢谢您！我还有几个问题不清楚：
1、我支取了公积金里的4万元后，再用老房子抵押贷公积金，是不是要用可贷的款数减去支取的4万元？而且支取完可以立即办公积金贷款吗？
2、转公积金前的一年按揭是否又算一次商贷？也就是买一套房先按揭再转公积金，是否算商贷和公积金贷款各用了一次？

请问镇江公积金贷款年限可以变更么
比如原先贷款30年，第二年变更为10年。主要是为了减少利息

公积金先生：
您好！
首先特别感谢您这么长时间对论坛里问题的详细解答，真的太佩服您了。
我和媳妇今年想买个二套房，优先考虑二手房，有几个问题想请教您一下。
1.可以在银行办理二套的二手房的房贷款业务吗
2.公积金是否可以买二套的二手房，是首付6成吗？
3.如果是带阁楼的，房产证上写明的面积要小于多少平米才可以办理公积金贷款（不包括阁楼），如果这样的话，阁楼的产权怎么买卖和处理呢？
谢谢！

公积金，你好，请问现在镇江的银行还给第三套房贷款吗?

每年提一次的钱只能一性还本金嘛？能不能放到贷款的账户让银行按月扣？

您好，我买了个二手房商业贷款了25w,现在每个月还1704，我想转公积金了，不过我的公积金加起来只有300多一个月，银行说公积金转只有22W多不够25W不能转，我想问下能不能将22W转公积金，其余的还是商贷呢，具体需要哪些资料，去哪办理谢谢！

1，是的，可以立即办理。
2，你可以直接申请办公积金贷款呀，用老房抵押，不用先按揭。而且，即使你先按揭，商贷和公积金贷款都算贷了一次，对你又有什么影响呢？

不可以变的。
如果有钱，可以提前还贷，也可以少付利息。

1，银行可以办理二套二手房贷款。
2，二手房贷款目前要先成交过户，办好房产证后再申请贷款，如果是第二次公积金贷款，夫妻最高只能贷到28万，同时不超过房价的50%。镇江市住房公积金中心正在开拓二手房的按揭业务，估计不久的将来就可以不用先过户，再申请贷款了。而是象新房一样，付首付，其他用贷款支付。
3，第二次公积金贷款，面积不能超过144平米，以房产证上面积为准。银行不会管你阁楼怎么处理，只管看房产证。

就我了解，是不给贷了。

不可以，只能一次性还掉一部分本金。

可以转一部分公积金贷款的。
去你原来办商业贷款的银行转。
要你提供的资料和你办商贷时差不多。

谢谢您！我的问题已经解决了，就是按您说的操作的，非常感谢！

不客气，
你是为数不多的几个办成了事还回来道谢的人。
谢谢你，呵呵。

请问现在公积金二套房贷的认定标准是什么，是不是只要没有办过公积金贷款的，申请公积金贷款都算首套？

是的，只要没有申请过公积金贷款的，就是首次公积金贷款。
镇江目前不管是首套还是第二套。

公积金先生你好。我想问下：
我现在是交行的商业贷款，我想每年把公积金取出来还贷款。想问下是怎么个手续。
我看了之前你的回帖，大概知道一些，但步骤还不清楚。有些问题：
1、我去年5月买房时取过一次公积金，是现金，现在一年快到了，我帐户里又有余额了，我想取出来还商业贷款。是不是只能转帐，帐户里面还得留三个月的钱？
2、这个属于提前还款。交通银行对于这样的提前还款有没有什么规定？有没有违约金？
3、我是直接到公积金中心办理还是要先到银行去办手续？

公积金先生你好，今天我的公积金贷款办好了，从上月到现在，大概半个月多一些办好，应该说是尘埃落定了，感谢你的详细回复和热心帮助！
当年我买房时候就开始看这个帖子，让我这个公积金盲受益匪浅，以后我还会经常光顾这里，继续学习公积金知识，并就一些自己知道的东西谈一谈。

1，到5月又可以提取了，只能转账还贷，不可提现金，不用留三个月的钱，但取出的金额不能超过一年还贷所需金额
2，提前还贷有没有限制，要问交通银行了，或者看看你的贷款合同上是怎么约定的。一般都没有违约金。
3，先去交行打一份还贷明细，要交行盖章，然后去单位开一张公积金支取单，再去公积金管理中心审批，最后去银行转账。

嗯，我记得，你来这里好多次了。
赠人玫瑰、手留余香。能够给大家提供帮助，我也很高兴的。
欢迎你今后常来。

公积金先生你好，谢谢你的回答。

公积金取现的流程是什么啊？先去银行还是先去单位开什么东西？需要什么材料啊？

购房提取公积金，需要发票、合同
还贷款提公积金，需要银行还贷清单。

先去单位开支取凭证，带上材料、身份证、结婚证去公积金中心审批，
然后去银行取款。

您好！
我想请问：
现在手上有两套房，都是用公积金贷的款。
一套是02年底办的贷款，04年底还清了；二套是09年办的贷款，正在进行中。
现在想买第三套房，我能商贷吗？

第三套房是不可以再申请贷款了。
银行不仅会查你的征信纪录，也会查你名下的房产。
所以，严格来说，你再买房应该是贷不到款了。

公积金先生你好：请教一问题：我于去年7月在你行办了贷款，还款方式是等额本息，当时利率打了7.1折。现在我能转为等额本金还款吗？谢谢。

公积金先生你好：
    在这里我想咨询几个问题：
1、我今年3月底买的房子，但是是期房，要等到来年5月份才能拿到房产证，我现在办理的贷款是商贷，我想咨询一下，从签订购房合同到来年5月份拿到房产证之时，已经一年多时间了，请问一下，到拿到房产证的时候超过一年期转公积金贷款能转吗？看前面的回复说过了一年期只能商贷，我很着急。
2、现在凭借购房合同，可以把签订购房合同首付所开发票日期之前的公积金取出来吗？该如何办理？
祈请万忙之中肯复小弟一帖，不胜感激！

楼上的，不用急，天气热，更要慢慢来：
1 这个一年期限，是拿到房产证以后开始算的，我的理解。
2 凭借购房合同，可以把签订购房合同首付所开发票日期之前的公积金取出来，带上你所有的证件+合同等，但是个人感觉最好先不取，等到交房时候再去一起拿出来，可以拿到更多的：）或者房产证办好后全都取出来，留三个月的缴存额：）
希望对你有用。

我行?
应该是不可以.
不过周一上班我可以帮你问一下,然后短消息回复你.

你楼下的朋友说得不错,
那个一年是从房产证办好算起.
如果你现在就想取公积金,先去单位开一张支取单,带上身份证,合同,发票去公积金管理中心审批,然后在银行取现.
不过你也可以等到房产证办好后再取,那时候可以多取一点.
因为如果你现在取了,一年后拿房产证时就不可以再取了.

公积金先生:请问现在首次公积金贷款,利率还有优惠吗?

谢谢这位大哥，不胜感激！

首次公积金贷款，利率就是公积金基准利率，没有优惠（已经很优惠了，比商贷低多了）
如果是第二次公积金贷款，就是公积金贷款的基准利率再上浮10%。

房价泡沫：日本之殇， 中国之鉴 (转载) <点击复制本贴地址，推荐给朋友>


(转自: 《联合早报网》 作者 于晓华 德国哥廷根大学助理教授 )
　　　　
　　　　
　　　　刚刚发生的日本东海大地震震惊了世界，罹难人数可能超过3万，损失不可谓不巨。可是，相对于地震之殇，日本1990年代初的泡沫破裂之殇对日本的打击可能更大，影响更为深远。
　　　　可以观察到日本1995年的阪神大地震的伤口已基本愈合，大阪和神户的人们早已经恢复到地震之前的正常生活。不过1990年代初的泡沫破灭之殇， 20年过去了，却仍然在发酵，打击着日本人的经济和精神。
　　　　同样，中国正在经历着日本一样的道路：现在房地产市场正热火朝天。可是，大家在争论着日本20年前早就争论过的问题:中国有没有泡沫？如果有，那什么时候会破？破了会怎样？
　　　　古人云，以人为鉴，可以明得失；以史为鉴，可以知兴替。
　　　　在这个时候，回顾一下日本的泡沫发生和破灭的历史，可以对中国大陆正在发酵的房产泡沫有一些借鉴作用。
　　　　日本的泡沫
　　　　日本的泡沫开始于1985年的“广场协议”。日本人在美国的强大压力之下，被迫放开汇率，让日元持续升值。由于日本政府担心，日元大幅升值后，会引起国内的通货紧缩，当时的中曾根内阁开始采取非常宽松的货币和财政政策，包括扩大公共支出，降低利息，降低法人税和个人所得税。这三点导致了市场上流动性泛滥，其后果就是大量的资金流入了不动产，尤其是大城市的房地产市场，以及股票市场， 使得房价和股票价格急剧上升。从1986年初到1989年年末，房价和股票价格基本上都上升了3倍，日经指数从1986年的13000点左右上升到1989年底38915点。1991年，整个东京的土地就可以把整个美国买下。形势一片大好。
　　　　到了1990年初的时候，日本已经意识到了泡沫的严重性。1990年3月日本央行开始实施对房地产信贷进行信贷总量控制 （类似于中国的“国11条”等政策），可是为时已晚。由于缺少了信贷的支撑，泡沫应声而破，房市和股市急剧下挫。股市在1990年一年就跌去一半，之后继续下跌，20年过去了，现在还在10000点左右徘徊，不死不活。房地产价格也不断下挫，20年过去了，日本6大都市圈的平均房价：商用地从1991年的最高点下跌到现在的1/7弱，住宅地下降到现在1/3左右。
　　　　相对于股市的下跌，房地产价格的下跌对经济的打击才是长期和巨大的。这一点也在美国的次贷危机中暴露无遗。
　　　　泡沫的产生
　　　　泡沫对一个国家的经济，伦理和社会秩序的摧残是巨大的。泡沫开始发酵，没有破裂的时候， 它对整个社会资源分配体制是扭曲的。如果你拥有一套住房，它由于泡沫升值所得到的收入会远远高于个人的诚实劳动所得，使得整个社会变得浮躁。大家不再诚实劳动，都变得贪婪，所有的人都会吸引加入制造泡沫的大军，这进一步会吹大泡沫。比如在中国，企业家都不再从事制造业，都投入到房地产中来。
　　　　在泡沫中，每个人都是赢家。政府，投资者，银行都会享受到泡沫所带来的溢价收入：政府会增加税收，投资者会得到丰厚的帐面回报，银行发现所有的投资都是优质资产。这种陶醉，会让所有人忘记了现实，会大量消费和购买奢侈品，这促进了整个社会经济的进一步活跃。
　　　　20世纪最伟大的经济学家凯恩斯说过：人类一直以来不变天性就是贪婪，贪婪是推动社会进步的力量，也是摧毁人类的力量。这大概可以算是从本质上解释泡沫的成因了。
　　　　毋庸置疑，所有的泡沫都会要破灭的。泡沫越大，其破灭所产生的破坏性就越长远越深刻。可是我们关心的是什么时候破灭？破灭的后果是什么？
　　　　一般而言，如果不存在卖空买空市场的话，股市的杠杆是非常小的，所以其股市泡沫破灭所产生的波及不会太扩散到整个社会。而房地产市场的杠杆一般是非常巨大的（按照中国和日本的惯例：一般会3-5倍，有的会高达10倍）。
　　　　按照凯恩斯的理论，人类的需求可以分为三类：刚性需求，投机性需求，和谨慎性需求。显然谨慎性需求不会适用于房地产投资。所以购买房地产的人可以分为两类：刚性需求和投机性需求。当房地产价格不断上升的时候，刚性需求的人会逐渐被挤出市场，投机性需求会占主导地位（这一点也适用于艺术品市场）。
　　　　一般而言，投机性需求的杠杆是非常巨大，用别人的钱来赚钱，赚到算自己的，那肯定是很爽的。具体到房地产市场，主要的投资来源就是银行，资本的力量是巨大的。当然，当泡沫破灭时，那打击也是巨大的。
　　　　泡沫的破灭和破坏
　　　　观察日本的泡沫史，我们发现房地产价格从1986年开始只是缓慢上升，到1989年-1991年之间就急剧上升。这主要原因是由于此时，刚性需求已经被彻底挤出市场，只剩下投机需求。投机需求为了维持资金链，不得不通过快速上升的价格来吸引更多的投机来接盘。所以，如果发现一个投机产品价格开始异常上升的时候，那就破灭的前奏。可是谁也不能预测泡沫的破灭，这和预测地震一样困难。学界流行一句话：只有泡沫破灭的时候，才知道泡沫破灭了。投资大师巴菲特名言：只有潮水退去的时候，才知道谁是光着屁股。亦有异曲同工之处。
　　　　当资金链无以为续，泡沫就破灭了。这会像核弹反应爆炸一样，会引起连锁反应。
　　　　首先，银行呆账会急剧上升，银行破产，银行的紧缩会进一步波及到实业部门，引起失业和破产。更要命的是，很多人是按揭买房，突然发现自己拥有房地产的价格已经低于对银行的欠债了，就不再继续还贷了。如果贷款人失业了，根本还不了贷款；即使没有失业，可能也不再还贷。
　　　　日本的泡沫经济导致了大量的银行破产，比如日本长期信用银行和北海道拓殖银行等大型银行。日本政府为了恢复经济，投入了大量财政资金处理坏账，直到现在还没有处理完，还有超过10兆日元的呆帐。
　　　　由于泡沫的破灭，日本政府税收下降，为了刺激经济和处理呆帐，日本政府只好不断借钱度日，到现在已经积累了超过GDP两倍的债务，超过900兆日元。由于巨额债务，日本政府又不能提高利息，因为提高利息一个百分点，利息支出的增加约等于财政收入的1/5。所以日本就陷入了一种不生不死的地步，让时间来解决问题，慢慢等死。
　　　　日本已经“遗失”了20年，按照现在的形势来看，还会继续“遗失”下去。
　　　　中国之鉴
　　　　中国和日本的发展模式比较相似：都是政府主导下的出口导向型经济。这样的背景下，政府会产生一种幻觉，觉得政府的能力会非常强大，可以处理一切复杂的问题，包括泡沫。这种偏见所产生的后果是非常严重的，这正是应了索罗斯的反射理论：偏见所导致的错误会不断自我强化。
　　　　房产对中国的经济现在具有非常重要的意义，它以及其衍生的建筑，家电和装修等行业，可以促进就业，拉动内需，消化产能过剩，同时又能增加政府的收入。看上去有百利而无一害。
　　　　那经过10多年的发展，中国究竟有没有泡沫？这是一个非常简单的问题。答案是肯定的。在北京的5环外的房子已经达到了1万一个平方米的价格之上，而北京人的人均年收入2010年大概为29000元。在江苏一个县城，房价都达到6000元/平米以上，而一般职工的收入才2万左右。这显然超出了一般人的支付能力。即使中国还有5亿农民需要住房，这么高的房价，他们能够买得起吗？
　　　　比较日本和中国的房地产泡沫，其有不同之处，但是其基本架构是非常接近。日本和中国都是因为固定汇率下的大量出口顺差导致了大量的货币发行，使得流动性泛滥。日本在1986年开始为了应付日元升值可能出现的通货紧缩，实施大规模宽松的货币和财政政策，同样中国在2008年开始为了应付世界金融危机，采取了同样的宽松的货币和财政政策。其泡沫之源都是因为流动性过剩。日本的泡沫发酵从1986到1989，正好三年，中国从2008年到2011年，也正好是三年，历史是多么惊人的相似啊。
　　　　有人说，中国人口众多，城市化需要大量的住房。这样的借口和20年日本人的借口一样：“日本，尤其是东京人多地少，房价不会下跌的”，可是最后还是跌下来。那些高楼很多时候变成投资客的魂断之处。泡沫破灭后，日本的自杀率急剧上升。
　　　　中国的房地产泡沫已经到了一个关键口。有两个选择：一个是现在主动挑破，还有一个是用一个更大的泡沫去暂时掩盖这个泡沫。可惜已经容不得我们选择了，如果想掩盖这个泡沫，其后果会更为严峻。我们已经看到了国内严峻的通货膨胀。如果继续延续泡沫，通货膨胀会更严峻，会引起社会的动荡。
　　　　现在即使主动挑破，后果也可能是巨大的。现在银行的压力测试表明，银行可以承受房价下跌1/3。可惜泡沫的产生和破灭，正如索罗斯的反射理论一样，都是一个不断正反馈的过程，泡沫越大，下跌越厉害。
　　　　一般而言，房价开始下跌，会引起投机的抛售，然后促进进一步价格下跌，然后是更多的抛售和贷款断供。如果银行收回房子，进行拍卖，会继续导致房价下跌，不拍卖，银行就没有流动性了。所以，房价会呈现螺旋式下降。日本过去20年的历史就是一部房价下跌的历史。按照各国房地产泡沫破灭的规律，比如日本 跌去了超过2/3，美国跌去超过1/3，我国的香港地区曾经跌去一半，看来现在中国房地产的价格，跌去1/3是完全可能的。
　　　　同时由于地方政府过多地依赖卖地收入，地方政府超过一半的收入来自于土地，当房价下跌的时候，地方政府的财政收入自然会恶化。这可能会导致地方政府的融资平台出现问题。
　　　　1994年，海南和广西北海两个不大的地方，房地产泡沫破灭，导致中国政府投入了数千亿财政资金到四大国有银行处理坏账，耗费了好多年，到2000年之后才使中国的银行重新焕发活力。可惜这次的泡沫是全国性的，破坏性有多大？我们或许只有等到泡沫破灭后才知道。
　　　　2012年可能就是一个拐点。党的18大换届，现行经济政策的制定者和幕僚们，也差不多到了退休的时候。这些新登科的政策制定者们，还有普通大众的我们，准备好了吗？
　　　　德国哥廷根大学助理教授 于晓华
　　　　《联合早报网》
  引用 报告 回复

公积金先生，您好！有一些公积金贷款方面的问题想咨询您下：
      先介绍一下我的相关情况，想买一套110平方的商品房，房价78万，首付30%，开发商说是年底交付，是我们家的首套房，我每个月公积金账户是1000元，我父亲是700元，两个人的公积金账户现在共计有8万元。
      1、我和我父亲共同申请公积金贷款可以贷到多少？如果把账户上的8万元拿出来的话还能贷到多少？
      2、公积金贷款必须用房产证抵押吗？因为准备买的是期房，又不太想商业贷款，只好用家里现住的一套房产抵押，可是房龄有点长，不知道对贷款年限有多少影响~因为咨询过银行的人说评估的房产房龄和贷款年限之和不能超过30年，但是我想贷20年~25年~~~。
     3、两人每个月要还多少钱？每个月利息是多少？（还款压力太大也吃不消~~）
     4、可能会提前还贷，但是不清楚到时候提前还贷的话这个利息是怎么计算的（提前还贷的部分还需要支付利息吗？）
     5、是不是每个银行都可以办理公积金贷款？
    因为对公积金贷款的事情不是十分了解，希望您从专业人士的角度能帮助我分析并且建议一下，像我这种情况应该怎样办理公积金贷款合理合算！在此先谢谢您！！

[ 本帖最后由 飘瓶 于 11-4-18 11:54 编辑 ]

1，你们最高可贷40万，如果取出8万，最高可以贷32万公积金贷款。
2，公积金贷款是要抵押的。要看你老房的房龄，也要看它的评估价，你贷款金额不能超过评估价的70%。
3，要看你贷多长期限，自己可以上网试算一下。【此处为站外链接，请谨慎打开】
4，一般来说提前还贷是不用多付利息的。只会少付利息。但是要提出书面申请。
5，基本上每个银行都可以申请公积金贷款。

你们如果只打算贷公积金贷款，还可以考虑用老房抵押，
如果32万公积金贷款不够，基本只能先按揭，再转公积金了。

公积金先生你好，谢谢你的答复！可能是我第四个问题的意思没有说清楚，我是想问：比如我贷了40万，还了几年之后还差银行30万，这时候手上有钱把剩下的30万提前一下子还给银行，那这30万还要计算利息吗？还是只要还给银行30万就行了。

公积金先生：晚上好！最近因家中情况需要购买一套住房（原来的住房是单位福利分配人工后买下的，面积太小了），由于前两年单位效益不好，就和老公离开单位自主创业，公积金也就停止的交纳了。现想向您请教一下，我们这种情况可否在买房时取出公积金及办理公积金贷款？如可以办理，须办理那些程序？如购买的是二手房程序是否和商品房一样？谢谢！

[ 本帖最后由 天空之城1 于 11-4-18 21:05 编辑 ]

公积金先生你好：
我家住房由我跟我老公共同还贷款，贷款20年，已还3年，目前还剩本金20万左右未还，选择的是按月还贷，每月还贷款1300元左右，贷款20年，夫妻俩公积金每月有3000元，目前老公积金帐户余额还有35000元，请问这部分钱能取出来冲抵本金吗？？
或者说，还有没有更好的还贷方式可以进行更改？